Dincolo de prețul apartamentului: ce costuri notariale plătești în 2026 și câți bani să păstrezi pentru semnare

Ai stabilit prețul locuinței și știi ce avans poți plăti. Totuși, nu este prudent să direcționezi toate economiile către avans. În jurul semnării mai trebuie achitate serviciile notariale, înscrierile în cartea funciară și, dacă folosești un credit, formalitățile ipotecii.

Aceste cheltuieli apar pentru că proprietatea trebuie verificată, transferată și înscrisă legal pe numele cumpărătorului. Ele nu descriu costul împrumutului și trebuie așezate într-un buget separat de rata lunară.

Întrebarea utilă nu este doar „cât avans am?”, ci și „ce sumă trebuie să rămână disponibilă până în ziua semnării?”. Calculul de mai jos te ajută să separi costurile și să eviți un buget prea strâns.

Bugetul de semnare, desfăcut pe componente

În conversațiile despre cumpărarea unei locuințe, toate sumele plătite în jurul notarului sunt numite adesea „taxe notariale”. În realitate, banii merg în direcții diferite: către biroul notarial pentru serviciile prestate și către ANCPI pentru operațiunile din cartea funciară.

• Onorariul pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare. Acoperă verificarea actelor, redactarea, explicațiile oferite părților, autentificarea și formalitățile legale aferente.
• TVA aplicată onorariului notarial. Cota standard este de 21% în 2026, dacă serviciul este taxabil.
• Extrasul de carte funciară pentru autentificare. Este solicitat de notar și costă 40 de lei pentru fiecare imobil.
• Tariful pentru intabularea dreptului de proprietate. Pentru o persoană fizică, tariful ANCPI este de 0,15% din valoarea din act, cu respectarea regulilor și a minimelor aplicabile.
• Operațiuni suplimentare. Pot apărea costuri pentru procuri, declarații, copii, traduceri, notarea antecontractului sau alte acte cerute de situația juridică a imobilului.

De unde pornește onorariul notarial

Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024 stabilește pragurile minime pentru serviciile notariale. La vânzarea unui imobil, valoarea contractului este încadrată într-o tranșă, iar formula combină o sumă fixă și un procent aplicat diferenței peste pragul tranșei.

Grila nu este o factură standard valabilă la orice birou. Ea fixează onorarii minime. Suma comunicată de notar poate fi mai mare sau poate include operațiuni cerute de dosar. Baza de calcul ține și de regulile aplicabile valorii declarate și studiilor de piață notariale, motiv pentru care simularea trebuie confirmată printr-un deviz.

Calcul orientativ pentru un apartament de 675.000 lei

Să presupunem că o persoană fizică achiziționează un apartament la prețul contractual de 675.000 lei. Fără ipotecă și fără acte suplimentare, componentele principale pot fi estimate astfel:

• Onorariu minimal pentru vânzare: 6.405 lei + 0,6% din suma care depășește 600.001 lei = 6.854,99 lei.
• TVA pe onorariul estimat: 21% = 1.439,55 lei.
• Intabularea proprietății: 0,15% din 675.000 lei = 1.012,50 lei.
• Extras CF pentru autentificare: 40 lei pentru un imobil.
• Subtotal orientativ: 9.347,04 lei, fără ipotecă și acte suplimentare.

Rezultatul este o simulare pe baza onorariului minimal. Devizul poate include un onorariu mai mare, ipoteca și alte operațiuni necesare tranzacției.

Cum se schimbă bugetul când intervine creditul

La o achiziție finanțată, contractul de vânzare nu este singurul act semnat. Garanția băncii se constituie printr-un contract de ipotecă autentificat de notar și înscris ulterior în cartea funciară.

Bugetul poate include și:

• onorariul notarial pentru contractul de ipotecă, plus TVA;
• tariful ANCPI pentru înscrierea ipotecii: 100 lei pentru fiecare imobil, la care se adaugă 0,1% din valoarea creanței garantate;
• eventuale costuri pentru documente sau înscrieri suplimentare cerute de structura tranzacției.

Pentru tariful de înscriere contează valoarea creanței garantate din documente, nu o sumă estimată de cumpărător. Aceasta poate include obligații accesorii și poate diferi de suma folosită la plata locuinței. Calculul final se cere după ce banca transmite contractul de ipotecă notarului.

DAE și bugetul tranzacției măsoară lucruri diferite

DAE te ajută să compari costul finanțării. Bugetul de cumpărare include însă și sume care nu aparțin creditului. OUG nr. 52/2016 exclude taxele notariale din costul total folosit la calculul DAE și tratează separat cheltuielile pentru înregistrarea transferului de proprietate.

Așadar, nu compari două informații concurente. Oferta băncii descrie finanțarea, iar devizul notarului descrie operațiunile juridice ale tranzacției. Ca să afli suma necesară până la semnare, le pui una lângă alta.

În aceeași perioadă mai pot fi plătite evaluarea imobilului, asigurările prevăzute de contract, comisioanele din oferta aleasă sau serviciile agenției imobiliare. Ele intră în planul achiziției, dar nu în categoria costurilor notariale.

Cum se împart, de regulă, cheltuielile

Într-o tranzacție obișnuită, cumpărătorul plătește, de regulă, autentificarea contractului și intabularea noului său drept de proprietate. Când cumpărarea se face prin credit, tot cumpărătorului îi revin, de regulă, operațiunile pentru ipotecă. Dacă anumite cheltuieli sunt negociate, împărțirea lor trebuie scrisă clar în acte.

Impozitul pe venitul din transferul proprietății este obligația vânzătorului persoană fizică. Potrivit regulilor introduse prin OG nr. 16/2022, cota este de 3% pentru imobile deținute până la 3 ani inclusiv și de 1% pentru cele deținute mai mult de 3 ani. Notarul îl calculează și îl încasează la semnare.

La un apartament nou, TVA inclusă sau adăugată prețului locuinței este o discuție separată. Antecontractul și contractul final trebuie să precizeze clar prețul total și regimul TVA aplicabil.

Cinci verificări înainte de antecontract

1. Păstrează o rezervă pentru tranzacție. Scade-o din economii înainte să decizi cât avans suplimentar vrei să plătești.
2. Solicită un deviz scris. Cere ca estimarea să folosească prețul din contract, valoarea creditului și structura garanției.
3. Clarifică efectele unei finanțări neaprobate. Stabilește împreună cu notarul sau avocatul cum se împart costurile și ce se întâmplă dacă finanțarea nu este aprobată din cauze care nu îți sunt imputabile, apoi include condițiile agreate în antecontract.
4. Lasă o marjă de siguranță. Ia în calcul cursul valutar, documentele neprevăzute și primele cheltuieli de după preluarea locuinței.
5. Programează atent plata avansului. Suma necesară notarului trebuie să rămână disponibilă în cont.

Ce poate face brokerul de credite în acest calcul

Brokerul nu calculează factura notarului și nu ia decizia de creditare. Contribuția sa este să așeze finanțarea într-un plan care include și banii necesari în afara creditului.

Discuția poate începe cu veniturile, economiile și avansul pe care îl poți plăti fără să consumi rezerva pentru semnare. Pe această bază, brokerul poate compara ofertele partenerilor și explica rata, DAE, costul total și documentele cerute. O simulare sau o recomandare nu reprezintă aprobarea finanțării; decizia finală aparține creditorului.

Mai există și componenta de calendar. Evaluarea, aprobarea, actele vânzătorului, contractele și programarea la notar trebuie să se întâlnească în intervalul prevăzut de antecontract. Un singur punct de contact poate face pașii mai ușor de urmărit.

Pornește planul de finanțare în Finovo

Prin Finovo completezi online o singură cerere. În funcție de profilul analizat și criteriile partenerilor, poți primi sprijin pentru compararea opțiunilor relevante. Înainte să aplici, privește economiile în două părți: avansul și rezerva pentru toate costurile care duc tranzacția până la semnare.

Banca analizează și acordă finanțarea, notarul asigură cadrul juridic al transferului, iar brokerul te ajută să coordonezi alegerea creditului cu bugetul disponibil. Fiecare are un rol distinct în aceeași achiziție.

Întrebări frecvente

Costurile notariale pot fi incluse în creditul ipotecar?

În mod obișnuit, aceste sume sunt achitate din banii cumpărătorului. Finanțarea urmează condițiile produsului și raportul dintre credit și valoarea locuinței, astfel că rezerva pentru tranzacție se planifică separat. Condițiile exacte se verifică în oferta primită.

Costurile sunt aceleași la orice notar?

Pragurile minime sunt stabilite la nivel național. Totalul poate varia însă în funcție de valoare, numărul operațiunilor și onorariul practicat de birou. Un deviz pe linii este mai util decât o sumă rotundă transmisă verbal.

Când trebuie cerut devizul?

Înainte de antecontract, dacă este posibil, și din nou după stabilirea băncii, a sumei creditului și a garanției. A doua estimare va include datele necesare pentru actul de ipotecă.

Valorile sunt orientative și reflectă cadrul verificat în august 2026. Pentru suma de plată solicită devizul biroului notarial și consultă documentele băncii. Articolul are scop informativ și nu înlocuiește consultanța financiară sau juridică individuală.